Formation - Devenir Marchand de biens

Module 1 – Comprendre le métier de marchand de biens

• Définition du métier : missions, responsabilités, typologie des revenus et compatibilité avec d’autres activités professionnelles.
• Différences avec les rôles voisins : agent immobilier, promoteur, investisseur.
• Présentation de l’écosystème : notaire, architecte, entrepreneurs du bâtiment, expert-comptable, partenaires de sourcing.
• Les modèles économiques du marchand de biens et leur contribution au développement territorial.
• Domaines de spécialisation et types d’opérations possibles.
• Qualification fiscale et reconnaissance du statut : critère de l’intention spéculative.
• Cadre légal applicable à l’activité (article 35 du CGI – Legifrance).
• Déontologie professionnelle, enjeux éthiques et principaux risques associés

Module 2 – Veille informationnelle, droit et réglementations dans le secteur de l’immobilier

• Panorama du secteur immobilier et analyse de ses évolutions récentes.
• Présentation des grands acteurs institutionnels et régulateurs (DGCCRF, ANAH, HCLPD…).
• Obligations administratives et déclaratives associées à l’activité.
• Obligations administratives et déclaratives associées à l’activité.
• Sélection et exploitation de sources fiables pour la veille réglementaire.
• Utilisation d’outils numériques et d’intelligence artificielle pour la veille (Feedly, ChatGPT).
• Responsabilité pénale du marchand de biens

Module 3 – Création de société

• Définir une stratégie de lancement : ciblage, budget, zone géographique.
• Choisir la forme juridique adaptée à son projet.
• Comprendre les étapes de création d’une société et savoir utiliser les ressources officielles en ligne.
• Développer son réseau professionnel : notaires, artisans, banquiers, architectes, promoteurs.
• Construire une stratégie de communication : image professionnelle, réseaux sociaux (LinkedIn…).
• Méthodologie de travail et organisation.

Module 4 – Fiscalité du marchand de biens

• Présentation des régimes fiscaux applicables.
• Obligations fiscales et financières.
• TVA immobilière : régime général, TVA sur marge et conditions d’application, avec un exemple de calcul et un tableau récapitulatif.
• Étude de cas : rénovation et extension.
• Taxes applicables aux biens immobiliers.
• Zoom sur les taux de droits de mutation.
• Analyse de la marge projetée.
• Implications fiscales liées à la gérance et au choix de statut.

Module 5 – Financement et gestion de la trésorerie

• Les différentes solutions de financement : banques, fonds propres, partenaires.
• Présentation et utilisation du prêt de trésorerie.
• Élaboration d’un prévisionnel d’opération (modèle Excel et exemple de présentation).
• Compréhension des hypothèques et des frais de mainlevée (références ANIL, Chambre des notaires de Paris).
• Techniques de levée de fonds (exemple : BRICKS).
• Gestion des flux de trésorerie et de l’achat à prix compétitif.
• Anticipation des imprévus financiers et stratégies de couverture en cas d’absence de prêt bancaire.

Module 6 – Étude des opportunités du marché et prospection

• Analyse des tendances économiques et urbanistiques influençant l’investissement.
• Sourcing de biens : agences, notaires, enchères, ventes domaniales, plateformes, off-market, réseau personnel.
• Lecture des indicateurs clés : prix, délais, coûts de travaux.
• Étude de cas : acheter à prix compétitif tout en intégrant les risques imprévus.
• Utilisation des outils numériques : DVF, Meilleurs Agents, INSEE, TRINV.
• Techniques de recherche d’opérations rentables et de négociation initiale.
• Conseils pratiques pour la négociation.

Module 7 – Estimation d’un bien immobilier

• Méthodes d’estimation : comparaison, DVF, cadastre, projets locaux, valorisation des caractéristiques spécifiques.
• Maîtrise des diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, électricité, état des risques).
• Études de cas pratiques autour du DPE et d’autres diagnostics.
• Impact des diagnostics sur l’estimation et la rentabilité.
• Ressources numériques utiles (ex. Terrains.com).
• Estimation de la valeur vénale selon le type de bien : appartement, maison, immeuble de rapport, local commercial, bien loué, cœur de cible.
• Évaluation des coûts de travaux : devis, ampleur, estimation via tableau Excel.

Module 8 – Urbanisme et opérations envisagées

• Comprendre le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et savoir le lire.
• Présentation du Géoportail de l’urbanisme.
• Certificats et autorisations d’urbanisme (CU, DP, PC).
• Vidéos pédagogiques issues de Service-Public.fr sur les démarches (DP et PC).
• Droits de préemption (DPU).
• Notions de servitudes.

Module 9 – Acquisition et négociation

• Techniques de négociation : argumentaires, justification d’une décote, gestion des servitudes.
• Négociation des clauses essentielles et conditions suspensives.
• Structuration et rédaction d’une offre d’achat sécurisée.
• Compréhension et mise en pratique autour du compromis de vente (avec vidéos explicatives).
• Vérification des documents techniques et contractuels liés à l’achat.

Module 10 – Illustrations des différentes opérations possibles

• Rénovation d’un appartement ou d’une maison (et contraintes de copropriété).
• Découpe d’une maison et création de lots.
• Mise en copropriété (loi applicable).
• Gestion des biens loués : décote, différents baux, congés, procédures d’expulsion pour impayés.
• Étude de cas : congé des locataires et conseils pratiques.
• Changement d’usage.
• Viager.
• Terrains à bâtir.
• Vente d’immeuble à rénover (VIR).
• Construction neuve.

Module 11 – Travaux, rénovation et valorisation des biens

• Trouver et sélectionner une entreprise du bâtiment, avec un focus sur les entreprises RSE.
• Suivi de chantier : devis, délais, coordination des artisans, qualité.
• Responsabilité du marchand de biens.
• Rôle du géomètre et du bornage.
• Intervention de l’architecte
• Normes énergétiques et transition écologique.
• Valorisation via la réhabilitation et la rénovation énergétique.
• Sécurité des installations électriques.
• Assurances obligatoires (loi Spinetta).
• Estimation et suivi des travaux via outils Excel.

Module 12 – Stratégie de commercialisation : la revente du bien

• Élaboration d’une stratégie de commercialisation.
• Définition d’un positionnement prix réaliste.
• Mise en vente et gestion des délais (effet nouveauté, recours à un professionnel ou vente directe).
• Rédaction d’une annonce de vente attractive.
• Outils digitaux : modélisation 3D, BIM, visites virtuelles (Matterport, Magicplan).
• Mise en situation de négociation lors de la vente ou de l’achat.
• Préparation des documents nécessaires : factures, diagnostics, titres de propriété.
• Conseil client : location, colocation, gestion locative, investissement.
• Accompagnement à la revente.